淄博市加快房地产业转型升级的意见

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淄博市加快房地产业转型升级的意见

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　　为贯彻落实省政府办公厅《关于印发〈山东省房地产业转型升级实施方案〉的通知》（鲁政办字〔2015〕151号）精神，加快推进我市房地产业转型升级，经市政府同意，现结合我市实际，提出如下意见。
　　一、正确认识房地产业转型升级的必要性和紧迫性
　　房地产业是国民经济支柱产业。近年来，在市委、市政府的正确领导下，我市房地产业保持了持续快速健康发展，为经济社会发展作出了积极贡献。截至2015年底，全市城镇居民人均住房建筑面积达到38.44㎡，人口城镇化率达到67.26%，城镇居民生活环境明显改善，城市容纳量、竞争力和辐射力明显增强。但房地产市场运行也存在一些问题和不足：一是商品房待售库存量偏高，去化周期偏长，积压企业大量资金。二是部分项目在区位布局、规划定位、户型设计、定价策略等方面出现偏差，与市场需求不吻合，导致销售迟缓，商品房长期空置。三是产业集中度偏低。截至2015年底，全市具有城市房地产开发资质的企业353家，二级资质以上仅有43家，大多数企业综合实力不强，运营模式陈旧，缺乏市场竞争力。四是开发的产品缺少特色、缺少美感，文化内涵不丰富，商业地产供应过剩，工业、物流、文化、教育、养老、休闲、旅游等跨界地产基本处于空白或起步阶段。五是资本运营能力差，暂无直接发行上市的开发企业，企业自有资金少，融资渠道单一，资金成本居高不下。对此，各级各有关部门和单位要高度重视，切实认识当前房地产业面临的新形势，积极研究工作措施，通过政策引导、改革创新、市场倒逼等措施加快产业转型升级，确保房地产业健康发展。
　　二、总体要求
　　尊重城市发展规律，主动适应经济发展新常态，以市场需求为导向，坚持集约发展、和谐发展、协调发展、绿色发展、创新发展。一是坚持集约发展。牢固树立“精明增长”“紧凑城市”理念，科学划定城市开发边界，推动房地产业发展由外延式扩张向内涵式提升转变。二是坚持和谐发展。建立以住宅地产为主体，商用办公地产为辅助，文化、教育、旅游、休闲、养老及其他地产为特色的多元化产品供应体系，满足不同层次的消费需求。三是坚持协调发展。保持房地产业与区域经济增长、产业结构调整、人口流动趋势相适应，注重与城市基础设施和公共服务配套等协调发展，避免盲目扩张、贪大求快，坚持有质量、有效益的发展。四是坚持绿色发展。更加注重节地、节能、节水、节材和环境保护，鼓励绿色建筑和低碳社区、低碳城市建设，减少环境污染。五是坚持创新发展。积极开发建设智能社区、智能住宅、智能家居，加快推动产品创新、技术创新、营销创新、服务创新。
　　三、工作重点
　　（一）加快转变产品供应和消费模式。
　　1.加强供给侧结构性改革。对公共服务设施难以与项目同步配套到位的，要适当推迟土地供应，待条件成熟后再开发；对已出让、但不适应市场需求的，区县政府要组织城乡规划、国土资源等部门研究制订用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导房地产用地转型利用。要根据市场情况适度降低商品住宅供应比重，积极支持工业、创业工场、养老养生、文化、体育、旅游、物流、商务以及城市综合体等跨界地产的开发。
　　2.售租并举，促进商品房消费。要严格落实国家金融、税收、公积金等政策，加强舆论引导，增强购房者的支付能力和信心，促进各类商品房需求有效释放。要把商品房“去库存”与棚户区、城中村、城边村改造相结合，提高货币化安置比重，积极引导被安置居民选购适宜的商品房。要提高公共租赁住房租赁补贴发放比重，政府原则上不再直接投资集中建设公共租赁住房。要积极推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革，建立租售并举的住房制度。要大力发展住房租赁市场，推动住房租赁规模化、专业化发展。允许机关事业单位以租赁方式解决办公用房缺口。
　　3.完善配套设施，提高住房消费吸引力。本着均衡布局、方便群众的原则，完善城镇基础教育(中小学、幼儿园)、医疗卫生、养老服务、文化体育、社区管理等公共服务设施建设规划，将上述各类设施的配建规模、标准落实到新建住宅小区和棚户区改造项目中，在规划条件和建设条件意见书中予以载明。新建房地产开发项目要严格按照总建筑面积的3&permil;至5&permil;配置物业服务用房，不得擅自改变用途。未按要求完成配套设施建设或不能同步交付使用的项目，住房城乡建设部门不予办理竣工综合验收备案，不动产登记经办机构不予受理不动产登记申请。
　　4.提高物业服务水平，促进和谐社区建设。鼓励大中型开发企业自营物业企业、自管开发项目，为购房业主提供优质延伸服务，强化自身品牌效应。新竣工商品房项目全部实行物业管理，引导农村新型社区开展物业管理。充分发挥行政和市场的作用，对1995年前建成的城镇和工矿区老旧住宅小区全面开展整治改造，用4年时间基本完成整治改造任务，实现物业管理全覆盖，切实解决弃管小区居民生活环境较差的问题。充分发挥街道办事处、社区居委会对物业管理的监督指导作用，合力构建和谐社区。积极发展楼宇自控、公用设备、房屋修缮等专业服务；运用局域网、物联网、手机客户端(APP)等现代信息技术，提高物业服务效率；引导物业企业发展代购代办、老人陪护、家政服务等业务，促进物业服务专业化、信息化、多元化。
　　5.规范中介服务，提升行业信誉度和整体实力。要积极引进高端人才或顾问团队，培育发展我市的房地产咨询企业，为开发行业提供房地产市场调研、开发项目可行性研究及策划等专业服务，从源头上增强开发项目的前瞻性、差异性、适应性。要大力发展品牌型、规模化、跨区域的房地产估价机构，加强估价师队伍建设，通过抽查、互审等方式提高估价报告质量，为委托人提供优质服务。要全面实行房地产经纪机构备案制度，加强经纪人信用管理，依法严肃查处违规售房、“黑中介”等行为。
　　(二)加快转变住房建造模式，推进建筑(住宅)产业现代化。
　　1.发展省地节能环保型住宅。把建筑(住宅)产业现代化作为提升住宅品质、节约资源能源、培育新兴产业的重要途径，大力发展省地节能环保型住宅。从2016年开始，全市新建居住建筑全面执行节能75%的设计标准，城区及县城新建建筑全面执行绿色建筑标准，实现从节能建筑到绿色建筑的跨越。抓住标准编制、前端订制、终端应用三个关键环节，采用系统化组织、规模化订制、工业化生产方式，打造新型住宅产业链。充分运用国家康居示范工程、A级住宅性能认定、绿色建筑标识、优秀住宅小区、“广厦奖”等品牌效应，推动建筑(住宅)产业现代化发展。
　　2.推进住宅设计标准化和部品通用化。针对住宅建筑层高、开间、进深、厨卫等，推广实施与全省统一的设计标准，建立建筑结构与构件、部品协调一致的模数体系，为住宅构件和部品工厂化生产、规模化应用奠定基础。同时，以住宅建筑设计标准和模数体系为依据，组织编制住宅部品地方标准并定期发布推荐目录，引导部品生产企业系列开发、规模生产、配套供应多种通用部品。以太阳能光热光电、地源热泵、节能门窗、低辐射镀膜玻璃、轻质建材、供热计量温控、节能保温与结构一体化、整体厨卫为重点，以骨干企业为依托，扩大产能和市场份额。
　　3.推进住宅施工装配化和土建装修一体化。加快推广装配式钢筋混凝土、钢结构、轻钢结构等新型建筑结构体系。大力发展新型建筑构件生产企业，预制墙板、楼板、梁柱、楼梯、阳台等建筑构件，大幅提高住宅施工装配化程度，逐步将露天作业、现场浇筑向工厂化订制、专业化装配转变。引导开发企业从委托设计入手，组织实施土建装修一体化，建设销售成品住房。要制定激励措施和地方强制性技术标准，加快全装修商品住宅的开发建设。对全装修商品住宅，在销售时实行毛坯房和装修分别计价纳税。
　　4.推进技术应用集成化、智能化。指导开发企业综合运用“四节一环保”、低碳和互联网等技术，充分发挥技术集成作用。积极推广百年住宅体系，提高住宅的安全性和耐久性，增强住宅内部空间设置的灵活性和自主性。同时，积极运用物联网、地理信息系统(GIS)、大数据、云平台等技术，以住宅开发为主体，着手构建覆盖建筑设计、构件和部品生产、运输、施工、监理、验收、物业管理全过程的信息系统，推动住宅建造和管理智能化。
　　(三)加快转变开发企业发展模式，增强市场竞争力。
　　1.加快培育大型房地产企业集团。按照“扶大、扶优、扶强”的原则扶持优势企业，以我市房地产开发20强、物业服务10强、中介服务5强企业为依托，加快培育知名企业、品牌企业，组建大型企业集团，向专业化、规模化、品牌化方向发展，推动骨干开发企业与物业企业、中介企业建立长期合作关系。引导开发、物业、中介骨干企业开展技术创新、产品创新、管理创新，积极参与全省房地产市场竞争，增强核心竞争力。
　　2.推动房地产开发企业、建筑施工企业战略协作。鼓励开发企业与骨干建筑施工企业结成战略合作伙伴，尤其是鼓励市内房地产开发20强、建筑业20强企业间强强联合，携手开拓市场，进行深度合作，提前介入开发项目，对结构体系、部品选择、技术应用等予以全面优化，缩短工期，降低成本，进一步保证项目质量、安全和使用功能，提高综合效益。
　　3.积极组建住宅产业联盟。以大型骨干开发企业为龙头，以建筑设计、技术研发、建筑施工、装饰装修、部品生产、物业服务等企业和科研单位为依托，组建住宅产业联盟，着力增强技术集成和产品研发能力，发挥住宅产业纵向一体化集聚效应。住宅产业联盟龙头企业或部品骨干企业所在区县，应建立相应规模的住宅产业园区，为技术研发、构件和部品生产提供载体。
　　四、保障措施
　　（一）强化合理调控和政府引导。各区县要立足市场实际需求，科学编制《住房建设规划(2016-2020年)》，合理确定开发总量、用地供应量、项目布局和供应结构，提出3-5年的开发项目，纳入开发项目库和年度开发计划，作为土地出让的依据，防止商品房阶段性、局部性供应过剩。全面实行房地产交易信息日报制度，定期研究分析房地产运行情况，因地制宜、因时制宜，对症施策、准确调控、合理引导。今后一个时期，各区县要把优先消化过量库存放在更加重要位置，逐步将市场调整到供求基本平衡的状态。
　　（二）改进房地产用地供应管理。在房地产开发用地出让前，由国土资源、规划、住房城乡建设等部门共同制定拟供地出让方案。严格落实房地产开发项目建设条件意见书制度，住房城乡建设部门要会同有关部门对开发项目的建设周期、基础和公用设施配套、住宅产业化技术应用等提出明确要求，作为拟出让地块的出让条件，并在后期项目建设过程中强化监督落实。
　　（三）提高行政审批和服务效能。要结合深化行政审批制度改革和打造“三最城市”的要求，全面梳理制约房地产业发展和商品房消费的有关政策规定。进一步清理涉及房地产的不合理收费、押金、监管资金等，优化收费征收模式，缓解企业在项目运作前期的资金压力。新建房地产开发项目各类地下建筑除设备层和停车场外的建筑面积，按标准收取城市基础设施配套费。对改变设备层和停车场使用用途的，按正常标准追缴；商品住宅小区单体建筑地上架空层，用于公共服务设施的，不再计入容积率。
　　（四）优化融资环境。金融等部门要及时根据国家对房地产业政策的调整，对房地产企业合理资金需求予以支持。鼓励金融机构与资质良好、诚信经营的开发企业建立战略合作伙伴，在授信额度、质押融资、债券融资等方面给予支持。支持具备条件的开发企业，通过主板市场或“新三板”上市，拓宽融资渠道，创新融资模式，降低企业融资成本。

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