青岛市妥善处置僵尸项目盘活企业用地

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青岛市妥善处置僵尸项目盘活企业用地

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　　为妥善处置房地产和工业领域中的僵尸项目，有效盘活企业闲置、低效利用的存量土地，经市政府同意，现就有关事项通知如下：
　　一、处置对象
　　（一）房地产僵尸项目。指部分因宏观经济形势变化、企业自身核心竞争力不足等原因，造成已取得土地但无法按期开工、已开工但不能如期完工或已建成但不能正常销售的房地产项目。
　　（二）工业僵尸项目。指因停产造成大量土地资源空闲浪费的工业项目，或正在生产经营但存在产能过剩、投资强度低、土地利用率低、产业配套不完善等问题的工业项目。
　　二、盘活方式
　　（一）房地产僵尸项目
　　1.优化房地产用地结构。各区政府根据当地房地产市场供求情况，实施差异化供地，合理安排不同区域的房地产用地规模、结构和时序。对房地产用地供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的区域，通过调整土地用途、规划条件,引导未开发房地产用地转型用于国家支持的新兴产业、医疗养老产业、教育产业、文化产业、体育产业、旅游产业、“互联网+ ”产业等项目的开发建设。
　　2.允许房地产用地有条件分割。房地产企业缴清土地价款后，对规划部门批准的建设工程规划方案中独立组团对应的土地，在进行预售前，允许其在满足法律法规及相关配套要求且原项目总体容积率不变的条件下，进行分割转让，分宗办理房地产权证，以支持企业融资。
　　利用科教用地、工业用地等建设的产业地产项目，在不改变建筑物功能和土地用途的前提下，满足基本登记单元等不动产登记相关规定的建筑物可分割转让，各区政府可自行制定自持比例等分割转让条件。
　　3.收回或收购已出让房地产用地。对因宏观经济形势变化、市场定位调整、规划用途变更或企业自身原因造成确实无法进行开发的已出让房地产用地，可由土地储备整理机构收回后再次供应，也可由政府平台公司收购后进行开发。
　　4.兼并重组或联合开发僵尸房地产项目。对已经存在的僵尸房地产项目，可由区政府通过招商等方式，引导有实力的房地产企业对僵尸企业和项目进行兼并重组或联合开发。
　　5.调整房地产项目商住比例和套型结构。房地产项目未开工或预售前，在满足法律法规及配套要求的前提下，房地产开发企业可按相关程序申请调整商住比例。经批准适当调整商住比例，并重新核定相应土地价款。在不改变用地性质和容积率等规划条件的前提下，房地产企业可依法按程序调整未预售的在建商品住房套型结构。
　　（二）工业僵尸项目
　　1.升级改造工业项目。支持工业项目按照相关政策进行升级改造。通过改建、扩建、新建等方式进行产业升级改造，仍保留工业用途不变的，不需另行补缴地价；升级为“创新型产业用地”的，继续执行按工业用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策，暂不补缴地价；利用存量房产转型升级为生产性服务、文化、体育、旅游、医疗养老、商业服务业等产业的，土地用途和权利人可暂不变更，如需增加容积率或拆除重建的，以协议方式办理。
　　2.企业兼并重组。鼓励有实力的企业对僵尸项目实施兼并重组，对企业未充分开发利用的存量土地进行综合开发利用，推进产业转型升级。
　　3.企业协商共建。各区政府要积极协助工业项目引入新的投资主体，通过异地合作共建、产业梯度转移、嫁接项目等方式，提高土地利用集约化水平和经济社会效益。
　　4.企业间转让工业用地。依法取得土地使用权且满足用地转让条件的工业项目，可依法转让土地使用权。鼓励市场主体收购相邻多宗低效、空闲工业用地，依法取得土地使用权后，向规划、国土资源部门申请集中开发利用。
　　5.政府收回或收购工业用地。对短期内无法盘活利用的低效、空闲工业用地，各区政府要主动与土地使用权人协商，以协议方式收回（购）土地使用权，重新规划利用。土地收购价格按有关规定进行计算。
　　三、保障措施
　　（一）政策保障。房地产和工业项目用地转型为“创新型产业用地”及各类新产业、新业态项目用地后，需补缴地价的，按照《青岛市国土资源和房屋管理局关于印发青岛市若干产业项目用地地价评估指导目录的通知》（青土资房发〔2015〕36号）确定的标准执行，同时符合其他地价优惠政策的，企业可选择适用。
　　对于因容积率增加需补缴土地出让金的房地产项目，统一按照申请补缴土地出让金时点的市场评估价格核算差额。
　　市直企业所属的全资或控股企业之间调整土地使用权、房产所有权，不改变原用途的，不视为转让，可直接办理过户手续和各种证件，除工本费外，免收其他费用。
　　（二）处置保障。对土地、房屋被司法查封的僵尸项目，积极引导相关权利人提出协商处置意见，加快司法处置程序。对因司法查封不能处置的闲置土地，国土资源部门应提出与相关法院协商意见，待司法查封解除后处置利用。协商意见按规定程序报批后，国土资源行政主管部门可以与法院进行协商的，视为处置完毕，但要跟踪管理，切实落实。充分利用企业清算程序和破产程序，积极配合司法机关加快淘汰落后企业或产能，充分发挥土地资源效益，引导和督促落后企业有序退出。
　　国土资源部门要支持金融机构加快处置抵押的土地、房屋及不良资产，政府平台公司和土地储备机构应积极参与相关资产的盘活处置。
　　（三）审批保障。为提高僵尸项目的处置速度和质量，各相关职能部门要建立“绿色通道”，专门办理相关企业的信息查询和土地、规划、建设、不动产登记等手续，完善工作制度、优化工作流程、提高工作效率，必要时实行容缺受理、并联审批。
　　因特殊情况不能适用上述有关规定的个别房地产和工业僵尸项目，由区政府与市直有关部门协商，提出解决方案，提交市政府有关会议研究同意后施行。

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