1、项目概况
　　1）地块位置：该基地东起白洋河，南至建设东路，西至东湖路、北至人民银行围墙，围合区内土地面积约28333平方米，该地块属池州市二类地段。
　　2）建设规模与目标：
　　土地面积：42.5亩（28300平方米）
　　容积率：2.2
　　开发周期：3至4年
　　土地价格：5000元/亩（A市国有土地使用权挂牌出让起价）
　　建筑面积（预计）：总建筑面积：61460㎡
　　3）周围环境与设施
　　（1）步行约10 分钟可至A市中心秋浦路、长江路。
　　（2）西侧为A市城市中心景点百荷湖。
　　（3）东侧为清溪河城市绿化带，南侧为城市绿化广场。
　　（4）西南靠近A市城关小学。
　　（5）北面为A市人民银行。
 
　　2、项目SWOT分析
　　优势及机会
　　(1) 该项目地处A市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来将是池州最佳的居住区域。
　　(2) A近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。 (3) 东侧汇景花园的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。 (4) 周遍日趋成熟的居住配套及“百荷商业步行街”的商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。
　　(5) 拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。 (6) 该项目以毛地出让，起价5000元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。 (7) 该项目规划定位为A市第一个小高层住宅小区，我公司在B市开发小高层的经验可以为之借鉴。
　　(8) 我公司与A市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。
　　(9) 物业管理公司在A市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。
　　(10) 拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。
劣势及威胁
　　(11) 拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。
　　(12) A市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。 (13) 市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。 (14) 江浙资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。
　　(15) 规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。
　　(16) 小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。
　　(17) 该地块的居民大多是二次拆迁，再加上A市某县人的北京自焚事件，拆迁的难度较大。 (18) 汇景花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。 (19) 拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。
　　(20) 周遍的生活配套设施及交通不够完善。

    房地产开发项目商业计划书的基本框架大体如下：

    第一部分 项目摘要
    一、公司简单描述 
    二、公司的宗旨和目标
    三、公司目前股权结构 
    四、已投入的资金及用途 
    五、公司目前主要产品或服务介绍 
    六、市场概况和营销策略 
    七、主要业务部门及业绩简介 
    八、核心经营团队 
    九、公司优势说明 
    十、目前公司为实现目标的增资需求：原因、数量、方式、用途、偿还 
    十一、融资方案（资金筹措及投资方式及退出方案） 
    十二、财务分析 
         1、财务历史数据
         2、财务预计
         3、资产负债情况 

    第二部分 项目综述
    第一章 公司介绍 
    一、公司的宗旨
    二、公司简介资料 
    三、各部门职能和经营目标 
    四、公司管理 
      1、董事会 
      2、经营团队 
      3、外部支持

    第二章 建设方案及内容

    第三章 市场分析 
    一、市场规模、市场结构与划分 
    二、目标市场的设定 
    三、产品消费群体、消费方式、消费习惯及影响市场的主要因素分析 
    四、目前公司产品市场状况，产品所处市场发展阶段（空白/新开发/高成长/成熟/饱和） 产品排名及品牌状况 
    五、市场趋势预测和市场机会 
    六、行业政策 

    第四章 竞争分析 
    一、有无行业垄断 
    二、从市场细分看竞争者市场份额 
    三、主要竞争对手情况：公司实力、产品情况 
    四、潜在竞争对手情况和市场变化分析 
    五、公司产品竞争优势 

    第五章 市场营销 
    一、概述营销计划
    二、销售政策的制定
    三、销售渠道、方式、行销环节和售后服务 
    四、主要业务关系状况
    五、销售队伍情况及销售福利分配政策 
    六、促销和市场渗透
      1、主要促销方式 
      2、广告/公关策略、媒体评估
    七、产品价格方案 
      1、定价依据和价格结构 
      2、影响价格变化的因素和对策
    八、销售资料统计和销售纪录方式，销售周期的计算。
    九、市场开发规划，销售目标

    第六章 投资说明 
    一、资金需求说明（用量/期限） 
    二、资金使用计划及进度
    三、投资形式
    四、资本结构 
    五、回报/偿还计划
    六、资本原负债结构说明
    七、投资抵押 
    八、投资担保
    九、吸纳投资后股权结构 
    十、股权成本 
    十一、投资者介入公司管理之程度说明 
    十二、报告
    十三、杂费支付

    第七章 项目投资报酬与退出 
    一、股票上市
    二、股权转让
    三、股权回购
    四、股利 

    第八章 项目风险分析 
    一、资源风险 
    二、市场不确定性风险 
    三、研发风险 
    四、生产不确定性风险 
    五、成本控制风险 
    六、竞争风险 
    七、政策风险
    八、财务风险
    九、管理风险 
    十、破产风险 

    第九章 公司管理 
    一、公司组织结构 
    二、管理制度及劳动合同 
    三、人事计划
    四、薪资、福利方案 
    五、股权分配和认股计划 

    第十章 项目财务分析 
    一、财务分析说明 
    二、财务数据预测
      1、销售收入明细表 
      2、成本费用明细表 
      3、薪金水平明细表 
      4、固定资产明细表
      5、资产负债表 
      6、利润及利润分配明细表
      7、现金流量表 
      8、财务指标分析

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