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调查人员声明
总论：
1、项目概况
2、主要经济指标
3、研究结论及建议
正文
一、 城市住宅市场分析
1.1、城市区位优势分析
1.2、城市规划的发展趋势
1.3、城市楼盘板块划分及楼盘价格水平
1.4、城市经济状况
1.5、人文、消费习惯、天气、政策描述
二、建筑市场分析及建设条件分析
2.1、当地三大建筑材料供应、价格情况
2.2、当地建筑市场管理情况
2.3、拟建项目建设条件
三、项目实施进度安排方案
四、营销市场调查
4.1、周边楼盘调查（按下表填写，内容可以增加）
4.2、与最典型的楼盘或最具可比性的楼盘作比较
4.3、市场及客户群体研究
4.4、预测楼盘价格水平及销售周期
五、土地价格分析
5.1、提供周边地块以前成交价格的情况。
5.2、土地价格预测
六、经济效益分析
6.1、销售进度及回款时间表
6.2、项目四项指标测算表
6.3、现金流量表
6.4、敏感性分析
调查人员声明
我们郑重声明：
1、 我们在本调查报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、 我们依照XXXX公司统一的《房地产可行性研究报告模式》进行分析，3、 形成意见和结论，4、 撰写本可行性研究报告。
5、 我们已（或没有）对本报告中的拟建项目进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些调查人员对拟建项目进行了实地查勘）。
6、 （其他需要声明的事项）
参加调查人员签名：
公司领导签字：
注：形成一致意见后，附后存档。
总论：
1、项目概况
（提供城市区域位置图及项目所在城市示意图）
2、主要经济指标
序号 项 目 名 称 指 标 序号 单位 指标
1 总占地面积 2 总建筑面积
3 建筑容积率 4 小区绿化率
5 产品类型 ‹›多层住宅 ‹›小高层 ‹›高层 ‹›商业房 ‹›别墅
6 地面车库数量 7 地下车库数量
8 综合售价 9 建设单价
10 总投资额 11 营业总额
3、研究结论及建议
1、对项目总的评价结论
2、在基于市场条件下利润最大化的各种物业形态组合，提出建议。
3、相关的注意事项及建议正文
内容：
一、 城市住宅市场分析
1、城市住宅市场分析
2、城市区位优势分析
3、城市规划的发展趋势
4、城市楼盘板块划分及楼盘价格水平
5、城市经济状况
名称 2001年 2002年 2003年 2004年
1、GDP （亿元）
2、财政收入 （亿元）
3、人均可支配收入（元）
4、二手房年成交量（万M2）
5、商品房年成交量（万M2）
1、人文、消费习惯、天气、政策描述
要求简洁、语言精炼
二、建筑市场分析及建设条件分析
1、当地三大建筑材料供应、价格情况
名称 单价 名称 单价
水泥 多层建筑单价
黄沙 小高层建筑单价
石子 监理价格
钢筋 周边项目是否打桩
桩基价格
2、当地建筑市场管理情况
3、拟建项目建设条件
（位置环境、交通状况、“五通”情况、场地情况、土地征用情况）
三、项目实施进度安排方案
项目实施进度安排（提供表格及横道图）
四、营销市场调查
1、周边楼盘调查（按下表填写，内容可以增加）
楼盘名称 楼盘名称
地址 地址
产品形态 产品形态
住宅均价 住宅均价
商业均价 商业均价
规模 规模
配套情况 配套情况
工程进度 工程进度
销售状况 销售状况
户型比例 户型比例
其它 其它
2、与最典型的楼盘或最具可比性的楼盘作比较
序号 比较因素 典型楼盘分值 权重 拟建项目分值 备注（详细）
1 地段位置 100 40% 110 距所在片区中心的远近； 商业、写字楼为临街或背街；
2 配套设施 100 10% 115 城镇基础设施：供水、供电、排水； 社会服务设施；文化教育、医疗、文娱体育、邮电、公园绿化
3 规划设计 100 10% 110 规划水平、理念
4 物业管理 100 10% 95 保安、清洁卫生；内墙；绿化率及养护状况；物业管理费；是否人车分流；物业管理商资质
5 交通情况 100 5% 80 大小中巴线路数量；距公交站远近；站点数量；大中小巴舒适程度
6 楼盘规模 100 3% 100 建筑总面积（在建及未建）；总占地面积；户数；
7 产品外观 100 5% 105 是否醒目；是否新颖；是否高档；感官舒适程度；
8 户型设计 100 10% 105 户型布置是否合理，是否有暗房，实用率是否高
9 发展商信誉 100 2% 90 资产及资质、开发楼盘多少、楼盘质量、品牌
10 销售手法 100 5% 110
11 其它方面 如对方没有，百分比值可考虑此项在整个房价中所占有的比重
12 合计 106 各行权重乘以拟建楼盘分值
13 拟建楼盘价格 6000*106.05/100=6363 计算：典型楼盘价格*表14项合计/100
注：
1、 此表格主要是想通过与当地典型楼盘的比较，2、 发现拟建项目的优缺点，3、 使我们的价格制定更客观合理。
4、 如典型楼盘的特点较突出，5、 而6、 这恰恰是我们没有的，7、 可考虑此项在整个房价中所占有的比重来确定比值。如我们具备8、 ，9、 对方没有，10、 同11、 样考虑增加此项在整个房价中所占有的比重。
12、 此表中的权重比例，13、 分公司可根据实际情况进行适当调整。
3、市场及客户群体研究
A、市场定位：回答项目定位的目标2、 问题。
B、客户群体定位：回答什么群体来购房，4、 为什么来购买此房屋。
C、当地是否有存在对住房有不6、 同7、 的习惯要求
D、预测楼盘价格水平及销售周期
1、 根据上表及调查人员对市场的理解，2、 给出三个价位，3、 乐观价格、悲观价格、中间价格，4、 如属价格上升趋势应取其偏（中上位）价予以测算，5、 依次类推，6、 避免用市场最高价（乐观价格）预测销售收入，7、 其价格需经分管营销的公司领导确认。8、 比较周边各楼盘销售周期，9、 确定拟建项目的合理销售周期，10、 此表格需经分管 营销的公司领导确认。
五、土地价格分析
1、提供周边地块以前成交价格的情况。
2、土地价格预测
基于土地价格在报告阶段属可变动因素，在报告中应对土地价格给一个框架。(中标价格.市场价格. 承受价格)， 据撑握的内部情况，对土地价格给予一个相对合理的预测。
六、经济效益分析
1、销售进度及回款时间表
2、项目四项指标测算表
例表：
___________项目测算表（万元）
项目名称 综合容积率
一、总成本 标准 说明
1、土地费用 土地为___万/亩
2、前期费用 设计规划监理费
3、行政性收费
4、建安工程费
5、景观及配套费用
6、销售成本 按销售收入3%控制
7、财务费用 贷款按总投入50%利率为8%
8、管理费 按总投入的3%计
合计
二、销售收入
1、销售总收入
2、营业税及预收 11.5%按10%计算
合计
三、税后利润
四、总营业额 总收入加建安
五、考核指标 与标准比较结果
六、现金流量表
要求结果公司的具体情况，付款时间适当控制原则，针对项目的具体情况，提供相对合理的投入及回款时间，在能销售回款之前，资金需求量按月分析，如项目较大，开始回款后的资金需求可按季分析。最后要给出资金需求的最高点。
附：样表：
1 2 3 4 5 6 7 8
一、总成本 -4833 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月
1、土地费用 -1612 -800 -812
2、前期费用 -28 -28
3、行政性收费 -298 -120 -178
4、建安工程费 -1736 -30 -170 -300 -400 -300 -300 -236
5、景观及配套费用 -620 -50 -200 -370
6、销售费用 -223 -20 -20 -80 -80 -23
7、财务费用 -181 -50 -50 -50 -31
8、管理费 -135 -15 -20 -20 -20 -20 -20 -20
二、销售收入 6696
1、销售总收入 7440 350 2000 2000 2000 1090
2、营业税及预收 744 -35 -200 -200 -200 -109
合计 -800 -955 -65 972 1250 1057 661 -256
累计现金流 -800 -1755 -1820 -848 402 1459 2120 1864
七、敏感性分析
序号 项目 变动幅度 （%） 所得税后
总投入 万元总营业额万元总利润 万元利润率（%）利投比利营比营投比
0基本方案
1售房综合价+5%-5%
2建筑成本投入+5%-5%
3土地成本投入+5%-5%
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